为进一步加强社区物业管理工作，理顺管理体制，完善管理机制，不断改善人居环境，促进城市经济社会发展，根据国务院《物业管理条例》，结合我市实际情况，提出以下意见。

　　一、统一思想，充分认识加强社区物业管理工作的重要性

　　近年来，随着我市城市化进程的不断加快，城市面貌发生了很大变化，社区物业管理在城市管理中的作用日渐突出。加强社区物业管理，有利于城市经济的持续健康发展，有利于保持和改善市民工作和生活的环境，有利于增加就业岗位、维护社区秩序、营造和谐的社会氛围。社区物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大。各县（市、区）人民政府、市人民政府有关部门要以现有社区环境综合整治、新住宅小区建设与物业管理同步推进为重点，以加强管理、改善环境、营造和谐社会、创建文明城市为目标，坚持尊重现实、便于启动、落实责任、服务市民的工作原则，全面加强社区物业管理，健全长效管理机制，不断扩大物业管理覆盖面，推动物业管理工作上水平。

　　二、理顺体制，构筑适合城市发展的社区物业管理工作框架

　　按照“县（市、区）人民政府负责，乡镇人民政府和街道办事处组织，社区居委会落实，市房管部门监督指导，以块为主、属地管理”的原则，完善社区物业管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥社区基层组织的作用，建立社区基层组织与业主自治组织的协作机制，共同推进社区物业管理工作。

　　（一）县（市、区）人民政府工作职责

　　各县（市、区）人民政府统一领导本辖区的物业管理工作。具体工作职责包括：
　　1.组织所辖乡镇人民政府或街道办事处落实各项物业管理政策措施，全面开展社区物业管理工作；
　　2.建立健全县（市、区）、乡镇和街道、社区三级物业管理工作体系；
　　3.落实管理责任，加强本辖区物业管理工作的部署、检查和督导落实；
　　4.组织本辖区住宅小区综合验收，加强本辖区房屋维修资金归集使用的管理工作。

　　（二）乡镇人民政府和街道办事处工作职责

　　乡镇人民政府和街道办事处负责组织辖区物业管理工作的开展。具体工作职责包括：
　　1.协同房管、建设、规划等有关部门科学划定社区物业管理区域；
　　2.组织社区居委会、开发企业及有关产权单位，成立和产生各物业管理区域的业主大会和业主委员会；
　　3. 指导辖区内能够独立实施物业管理的非住宅项目组建业主委员会并实施物业管理；
　　4.对已成立业主委员会的物业管理区域进行指导和管理，保障业主委员会的正常运转及业主自治作用的发挥；
　　5.对辖区物业管理工作进行监督检查和考评，协助公安等部门加强对社区物业保安工作的监督检查。

　　（三）社区居委会工作职责

　　社区居委会依法履行自治管理职责，指导协调业主委员会实施社区物业管理。具体工作职责包括：
　　1.指导业主委员会制定物业管理规约和业主大会议事规则，并签订到户，规范业主和物业服务企业的行为；
　　2.监督指导业主委员会聘请有关单位核算成本，按照国家制定的物业服务收费办法提出收费标准，经业主大会通过后，与物业服务企业签订物业服务合同；
　　3.协助和指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，签订物业服务合同，组织物业服务的实施；
　　4.督促检查物业服务企业和物业服务组织，落实服务合同，定期公布费用收支情况，调处服务中的矛盾纠纷，对不落实服务合同的物业服务企业和物业服务组织，有权向业主委员会建议终止其物业服务。

　　（四）市房管部门工作职责

　　市房管部门是全市物业管理的行业主管部门。具体工作职责包括：
　　1.认真研究全市物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套政策，提出工作意见；
　　2.负责物业专项维修资金的归集管理，会同财政等部门审定物业专项维修资金的使用方案，并搞好管理、监督和检查；
　　3.落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；
　　4.监督、指导、管理全市物业管理活动，调处物业管理中的重大纠纷。

　　三、因地制宜，合理确定社区物业管理的区域、模式、内容和收费标准

　　社区物业管理实行等级化或基础性管理服务。根据各个区域房屋建设、设施配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理区域、模式、内容和收费标准。

　　（一）物业管理区域划分

　　在乡镇人民政府或街道办事处组织下，统筹考虑，综合权衡，按照以下规定科学合理地划分物业管理区域：
　　1.原则上以建筑物的宗地红线图、立项或规划批准的范围划定物业管理区域；相对完整的居住小区、独立组团应作为一个物业管理区域；
　　2.物业管理区域的划分与社区、乡镇或街道、县（市、区）的辖区范围相一致；
　　3.物业易于封闭和统一整治；
　　4.基础设施、配套设施设备共用，房屋质量、配套程度、环境状况相近的物业宜划入同一个物业管理区域；
　　5.同一土地使用权的物业宜划入同一个物业管理区域。
　　各县（市、区）要将物业管理区域划分成果编入物业管理区域图册。

　　（二）物业管理模式

　　1.新建住宅小区。同社区管理相结合，全面及时地实行等级化物业服务。根据各个区域房屋建设、设施配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业服务等级。严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级化物业服务。规划、建设、房管等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关。

　　2.整治后的现有住宅小区。根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定物业服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业服务活动。加大对现有住宅小区的整治力度，市房管部门牵头，相关部门配合，逐步解决现有住宅小区环境、配套等方面的问题。对整治后具备条件的现有住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施服务；对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性服务，也可以采取“栋楼管理”模式，解决有人管事的问题。单位自建的家属楼，如不能实行规范的物业管理，则由各单位牵头进行物业服务，社区居委会负责监督指导。力争到2009年底前，物业服务覆盖每个社区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。

　　（三）物业服务内容与收费标准

　　区别不同的物业性质和特点，确定管理服务的内容、项目和等级。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。新建住宅小区根据小区规划建设、配套情况和设定的管理服务项目，依据物价、房管部门制定的物业服务等级评定标准，确定服务等级和收费标准。现有住宅小区的物业服务内容和收费标准，可采用选项式服务形式，根据多数业主的意愿，确定管理服务项目，测算服务成本和收费标准，由业主委员会与委托的物业服务企业或物业服务组织签订服务合同，并在小区内公布实施。

　　四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作

　　（一）规范物业项目的前期管理工作

　　新建的物业项目，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。开发企业在办理商品房预售许可证时，应提供项目竣工后的物业服务方案，预留物业管理用房，按规定选聘有资质的物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订前期物业服务委托合同，进行前期物业服务。开发企业与房屋买受人签订的商品房买卖合同中，要有物业服务的相关条款，约定房屋交付使用后物业服务的主要内容、服务等级及收费标准。业主与物业服务企业要依据商品房买卖合同，签订前期物业服务合同和临时管理公约。对不履行合同、长期延建住宅区配套设施，侵害购房者利益，影响城市环境和社会稳定的开发企业，规划、房管、国土资源、建设部门要依据各自职责，督促其限期整改。有关部门要切实履行对房地产市场的监管职能，对物业管理不到位、不重视物业管理侵害业主合法权益的开发企业公开曝光，并依法予以行政处罚。

　　（二）规范业主委员会的组建