近年来，随着国民经济的蓬勃发展，中国的城镇化水平逐步提高，城市人口数量也在稳步提升，这就向社会提出了一个极大地又亟待解决的课题：城镇人口的衣食住行合理化分配问题，而住房问题又首当其冲！随着中国改革开放的实施，住房“供给制”不得不退出历史舞台，“商品房”和“小产权房”逐渐成了市场经济背景下房地产业的主导。但是经过几十年的发展，中国的市场经济体制逐步完善和成熟，随之房地产业的发展也将更进一步的得到市场规范和调控，这样就出现了“商品房”和“小产权房”的不和谐之争。相关方面认为，前者是合法的、正规的。而后者是违法的、不正规的。这种争议对群众和房地产市场的买卖之间造成了巨大的尴尬。
那么，“商品房”和“小产权房”到底是怎么回事呢，他们的存在环境和法律解释是什么样的呢？本专题平顶山楼市网将给你一个全面的解答。
引言：何谓大产权和小产权
1、全部产权（大产权)
国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。
2、部分产权（小产权)
根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。
第一擂台：商品房（大产权）VS小产权房 身份明辨
商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，能办产权证和国土证，建成后可以自定价格用于市场出售出租的产权房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。
小产权房是指村民在集体建设用地上建房，包括厂房、酒店等，准确地说，这一类房子叫村民自建房。国土资源部认定：小产权房是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。从1999年到2009年，中央、国务院三令五申，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。
第二擂台：商品房VS小产权房 源起何处
商品房在中国的出现是20世纪80年代，随着中国改革开放政策的实施，中国特色的社会主义市场经济体制的运行，中国长期以来实行的“供给制”住房体制已经不能满足国民的住房需求，“商品房”就应运而生了。在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)在政府部门及相关政策的允许下通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售，形成了所谓的“商品房”市场。它的价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成，这逐渐成为房屋买卖的主要形式。
小产权房的起源，是我国改革开放以来，政府实施招商引资的同时，村民为了改善经济生活条件，也开始进行招商引资，（如新乡的京华园、巩义的竹林镇、漯河的南街村等。）为了解决这些外来投资商户的生活与居住条件，村里开始自建住宅，并对做出突出贡献的外来投资户，就直接吸纳他们为辖区居民，并配以住房。这种住房，往往在城乡结合部大量出现，其中北京、上海、深圳、郑州等大城市雨后春笋般地产生大量这样的住宅小区，并且全国无一城市例外不同存在。只是因为他们的存在当时没有被纳入城市整体规划，俗称“小产权”。
第三擂台：商品房VS小产权房 根本社会环境
商品房存在的社会环境：<br>
①市场经济体制需求：改革开放后，社会主义原有的“供给制”不能满足群众的居住需求，必须接受市场经济的宏观调控，商品房的出现解决了这一难题；
②政府宏观调控：使房地产市场按照市场经济规律运行，符合社会主义体制下的经济政策，有利于科学稳定的发展；
③合法性：商品房的买卖得到国家相关部门的认可，符合法律规范；
④群众的需求：随着群众生活生平的提高，城镇化速度的加快，城市人口剧增，住房需求量大增；
⑤政府需求：出让国有土地，获得利税；
⑥政府的扶持：房地产业（商品房买卖）对社会主义经济的巨大推动作用，决定了政府对房地产市场的重视和扶持；
⑦利润诱惑：房地产市场开发巨大的利润诱惑，让房地产投资商乐此不疲，因而房地产市场也保持旺盛势头；另一方面还取决于强大的群众住房刚性需求；
⑧质量可靠：通过市场经济体制下商品房市场的千锤百炼，房屋质量和品质已经得到了消费者的普遍认可。
小产权房存在的社会环境：房子不是人，本身不会违法，它只是居住功能，在不影响居住的情况下，谁会管它是大产权还是小产权？这种现象和目前市场的大量商品的出现一样，如果广大消费者不是贪图，那么，这些东西就不会有市场。
①迎合了买方市场需求：中国是一个人口大国，房屋需求量很大，而商品房的买卖还不能满足这一市场需求；
②物美价廉：城市化进程的推进，过渡阶段的人群无力购买昂贵的城市“商品房”，只能委曲求全，购买“小产权房”，使许多人圆了住房梦；
③政策漏洞：城乡结合部地区政府往往缺乏规划，成了“小产权房”滋生的土壤；一直以来房地产市场政策法规不健全，造成现在的“亡羊补牢”局面；而有的地方城市发展不合理，特别是城市相对较落后地区，“小产权房”存在较多；
④利润巨大，开发商投机倒把：城乡结合部地区村民集资自建房，非法占有国有土地而不缴纳任何费用，开发商贪利起早，无孔不入； ⑤政府监管不力：有些地方政府对“小产权方”规范整治力度不够，虽然中央三令五申，但地方任其发展；
⑥政府行为：据资料显示，有些地方的“小产权房”属政府行为，典型的公务员住房。
第四擂台：商品房VS小产权房 法律范畴
购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。
商品房 五证齐全
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“二书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
小产权房 参差不齐
针对小产权房的私自开发，大部分没有经过政府相关部分的批准，根本无从谈起证件问题。有的根本没有任何证件，有的后期取得相关的预售证明也并非是相关部分颁发的正规证件，不符合法律程序也得不到法律的认可和保护。
第五擂台：商品房VS小产权房 政府态度
商品房——合法：引导 扶持 使其快速、健康、稳定发展
【摘录】2005年——2009年部分房地产市场（商品房市场）相关政策：
2005年3月26日：国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”，要求地方政府及相关部门采取综合措施控制不合理的需求，抑制房价过快上涨。
4月27日：国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》，即“新国八条”。提出调整住房结构、增加中低价位住房的供应量，并且通过税收等经济手段调节市场交易。
5月
那么，“商品房”和“小产权房”到底是怎么回事呢，他们的存在环境和法律解释是什么样的呢？本专题平顶山楼市网将给你一个全面的解答。
引言：何谓大产权和小产权
1、全部产权（大产权)
国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。
2、部分产权（小产权)
根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。
第一擂台：商品房（大产权）VS小产权房 身份明辨
商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，能办产权证和国土证，建成后可以自定价格用于市场出售出租的产权房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。
小产权房是指村民在集体建设用地上建房，包括厂房、酒店等，准确地说，这一类房子叫村民自建房。国土资源部认定：小产权房是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。从1999年到2009年，中央、国务院三令五申，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。
第二擂台：商品房VS小产权房 源起何处
商品房在中国的出现是20世纪80年代，随着中国改革开放政策的实施，中国特色的社会主义市场经济体制的运行，中国长期以来实行的“供给制”住房体制已经不能满足国民的住房需求，“商品房”就应运而生了。在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)在政府部门及相关政策的允许下通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售，形成了所谓的“商品房”市场。它的价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成，这逐渐成为房屋买卖的主要形式。
小产权房的起源，是我国改革开放以来，政府实施招商引资的同时，村民为了改善经济生活条件，也开始进行招商引资，（如新乡的京华园、巩义的竹林镇、漯河的南街村等。）为了解决这些外来投资商户的生活与居住条件，村里开始自建住宅，并对做出突出贡献的外来投资户，就直接吸纳他们为辖区居民，并配以住房。这种住房，往往在城乡结合部大量出现，其中北京、上海、深圳、郑州等大城市雨后春笋般地产生大量这样的住宅小区，并且全国无一城市例外不同存在。只是因为他们的存在当时没有被纳入城市整体规划，俗称“小产权”。
第三擂台：商品房VS小产权房 根本社会环境
商品房存在的社会环境：<br>
①市场经济体制需求：改革开放后，社会主义原有的“供给制”不能满足群众的居住需求，必须接受市场经济的宏观调控，商品房的出现解决了这一难题；
②政府宏观调控：使房地产市场按照市场经济规律运行，符合社会主义体制下的经济政策，有利于科学稳定的发展；
③合法性：商品房的买卖得到国家相关部门的认可，符合法律规范；
④群众的需求：随着群众生活生平的提高，城镇化速度的加快，城市人口剧增，住房需求量大增；
⑤政府需求：出让国有土地，获得利税；
⑥政府的扶持：房地产业（商品房买卖）对社会主义经济的巨大推动作用，决定了政府对房地产市场的重视和扶持；
⑦利润诱惑：房地产市场开发巨大的利润诱惑，让房地产投资商乐此不疲，因而房地产市场也保持旺盛势头；另一方面还取决于强大的群众住房刚性需求；
⑧质量可靠：通过市场经济体制下商品房市场的千锤百炼，房屋质量和品质已经得到了消费者的普遍认可。
小产权房存在的社会环境：房子不是人，本身不会违法，它只是居住功能，在不影响居住的情况下，谁会管它是大产权还是小产权？这种现象和目前市场的大量商品的出现一样，如果广大消费者不是贪图，那么，这些东西就不会有市场。
①迎合了买方市场需求：中国是一个人口大国，房屋需求量很大，而商品房的买卖还不能满足这一市场需求；
②物美价廉：城市化进程的推进，过渡阶段的人群无力购买昂贵的城市“商品房”，只能委曲求全，购买“小产权房”，使许多人圆了住房梦；
③政策漏洞：城乡结合部地区政府往往缺乏规划，成了“小产权房”滋生的土壤；一直以来房地产市场政策法规不健全，造成现在的“亡羊补牢”局面；而有的地方城市发展不合理，特别是城市相对较落后地区，“小产权房”存在较多；
④利润巨大，开发商投机倒把：城乡结合部地区村民集资自建房，非法占有国有土地而不缴纳任何费用，开发商贪利起早，无孔不入； ⑤政府监管不力：有些地方政府对“小产权方”规范整治力度不够，虽然中央三令五申，但地方任其发展；
⑥政府行为：据资料显示，有些地方的“小产权房”属政府行为，典型的公务员住房。
第四擂台：商品房VS小产权房 法律范畴
购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。
商品房 五证齐全
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“二书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
小产权房 参差不齐
针对小产权房的私自开发，大部分没有经过政府相关部分的批准，根本无从谈起证件问题。有的根本没有任何证件，有的后期取得相关的预售证明也并非是相关部分颁发的正规证件，不符合法律程序也得不到法律的认可和保护。
第五擂台：商品房VS小产权房 政府态度
商品房——合法：引导 扶持 使其快速、健康、稳定发展
【摘录】2005年——2009年部分房地产市场（商品房市场）相关政策：
2005年3月26日：国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”，要求地方政府及相关部门采取综合措施控制不合理的需求，抑制房价过快上涨。
4月27日：国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》，即“新国八条”。提出调整住房结构、增加中低价位住房的供应量，并且通过税收等经济手段调节市场交易。
5月
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